Immobilier : copropriété, pouvoir du syndic d'agir en justice

En vertu de l’article 18-I de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de « représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice […] » (L. n° 65-557, 10 juillet 1965).


Toutefois, la saisine du juge au nom de la collectivité des copropriétaires ne peut valablement se faire que si, conformément à l’article 55 du décret de 1967 (Décr. n° 67-223, 17 mars 1967), le syndic a été dûment habilité à y procéder, étant précisé que le défaut d’habilitation constituera une irrégularité de fond pouvant être invoquée par tout défendeur à l’action.


L’irrégularité de fond que constitue le défaut de pouvoir peut effectivement être régularisée dans les conditions de l’article 121 du code de procédure civile, mais celui-ci exige que la cause de nullité ait disparu au moment où le juge se prononce, étant précisé que l’irrégularité de fond qui affecte la validité de l’action, en raison du défaut de pouvoir du syndic, ne peut plus être couverte après l’expiration du délai d’exercice de l’action en cause, quelle qu’elle soit.


En l'espèce, la société D., syndic, avait interjeté appel, au nom du syndicat de copropriété, du jugement ayant favorablement accueilli la demande d’annulation d’une résolution d’assemblée générale, mais à la date où l’appel fut ainsi interjeté, la société D. ne disposait plus de la qualité de syndic.


En effet, le contrat qui liait cette société au syndicat était prévu pour une année seulement et le dernier mandat avait été confié le 27 janvier 2010 et s’achevait donc le 31 décembre de la même année.


Dès lors, l’appel interjeté le 25 octobre 2011 l’avait été par une personne dépourvue de pouvoirs.


Toutefois, afin de couvrir cette nullité, une assemblée générale du 5 juillet 2012 avait confié un mandat à effet rétroactif à la société D qui n’aurait ainsi jamais perdu sa qualité de syndic.


Mais c’était sans compter sur la prise en compte du délai de forclusion qui encadre la procédure d’appel : l’échéance du délai imparti pour interjeter appel éteint l’action, empêchant de faire renaître celle-ci par une régularisation intervenue a posteriori.



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